Il proprietario propone un canone più basso in cambio di un accordo informale: niente contratto registrato, pagamenti in contanti. Sembra un vantaggio — ma per l'inquilino i rischi sono concreti e spesso sottovalutati.
Cos'è l'affitto in nero
L'affitto "in nero" è un contratto di locazione non registrato all'Agenzia delle Entrate. La registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula per tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni. L'inadempimento è una violazione fiscale che riguarda principalmente il proprietario, ma le conseguenze si riflettono anche sull'inquilino.
I rischi per l'inquilino
1. Nessuna tutela legale efficace
Senza un contratto registrato, hai molta più difficoltà a far valere i tuoi diritti. Non puoi richiedere agevolazioni fiscali (come la detrazione del canone), non puoi usare il contratto come prova della tua residenza per pratiche burocratiche, e in caso di controversia la tua posizione processuale è più debole.
2. Il proprietario può cacciarti con facilità
Il paradosso è che senza un contratto registrato sei meno protetto, non più libero. Il proprietario può chiedere che tu lasci l'immobile senza dover rispettare i termini di recesso previsti dalla legge per i contratti regolari. Potresti ritrovarti a dover lasciare l'appartamento in tempi brevi senza la possibilità di opporti efficacemente.
3. Rischio di solidarietà fiscale
L'Agenzia delle Entrate, scoprendo un affitto in nero, può accertare la situazione e richiedere le imposte non pagate. Sebbene il principale responsabile sia il proprietario, in alcuni casi l'inquilino può essere coinvolto nell'accertamento come parte dell'accordo.
4. Impossibilità di dichiarare la residenza
Senza un contratto registrato, registrare la residenza anagrafica nell'appartamento è molto più complicato. La residenza è necessaria per molti servizi pubblici, per il medico di base, per il rinnovo della carta d'identità.
Il contratto non registrato non è automaticamente nullo
La Corte di Cassazione ha stabilito che un contratto di locazione non registrato non è privo di effetti, ma la sua validità e le tutele applicabili sono ridotte. L'inquilino che paga regolarmente ha comunque una qualche forma di tutela, ma molto più fragile di quella garantita da un contratto in regola.
Come regolarizzare la situazione
Se sei in una situazione di affitto informale, hai alcune opzioni:
- Chiedere al proprietario di registrare il contratto (è nel suo interesse evitare sanzioni crescenti)
- Registrare autonomamente il contratto se sei in possesso di un accordo scritto (puoi farlo anche tu come conduttore, con addebito delle spese al proprietario)
- In caso di rifiuto, valutare la situazione con un professionista prima di procedere
Dal 2016, la legge prevede che l'inquilino possa richiedere la restituzione dei canoni pagati e l'applicazione del canone concordato se dimostra che il contratto non è stato registrato per volontà del proprietario.