Contratto di affitto commerciale per negozio: clausole rischiose e tutele
Il contratto di locazione commerciale — per negozi, uffici, laboratori e attività produttive — è regolato dalla Legge 392/1978 (cosiddetta Legge sull'equo canone) con modifiche successive. Le regole sono diverse dalla locazione residenziale e molte clausole standard che si trovano nei contratti commerciali meritano attenzione. Chi affitta per aprire un'attività commerciale si lega spesso per anni: capire cosa firma è essenziale.
Durata minima e rinnovi
Per le locazioni commerciali la durata minima è di 6 anni (12 per le attività alberghiere), con rinnovo automatico per altri 6 anni salvo disdetta. La disdetta deve essere comunicata con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla scadenza — termine tassativo. Se il locatore non rinnova per i motivi tassativamente previsti dalla legge (uso personale, ristrutturazione, ecc.), il conduttore ha diritto all'indennità di avviamento (18 mensilità del canone in corso). Alcune attività ad alto turnover di pubblico hanno diritto a 21 mensilità. Verifica che il contratto rispetti questi minimi — clausole derogative in senso sfavorevole al conduttore sono nulle.
Il canone e l'aggiornamento ISTAT
Nella locazione commerciale, il canone è libero. L'aggiornamento annuale in base all'indice ISTAT deve essere espressamente previsto dal contratto — non è automatico. La misura massima dell'aggiornamento è il 75% della variazione ISTAT (non il 100%, come a volte viene inserito nei contratti). Verifica anche: la frequenza degli aggiornamenti, se esiste una revisione straordinaria in caso di ristrutturazione dell'immobile, e se sono previste spese accessorie a carico del conduttore (condominio, manutenzione straordinaria dell'impianto elettrico, ecc.).
Lavori e migliorie all'immobile
Chi sostiene i costi per rendere il locale idoneo all'attività? Di regola il conduttore può fare lavori di manutenzione ordinaria e piccole migliorie senza consenso del locatore; per lavori strutturali o che modificano l'immobile è necessario il consenso scritto. Verifica: se le migliorie restano al locatore a fine rapporto o devono essere rimosse (e a spese di chi), se esistono obblighi di ripristino dello stato originario, e se il locatore contribuisce ai costi di allestimento. Documentare lo stato dell'immobile all'ingresso con fotografie è fondamentale.
Diritto di prelazione e sublocazione
Il conduttore commerciale ha per legge il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile: se il locatore decide di venderlo, deve offrirlo prima al conduttore alle stesse condizioni. Ha anche diritto di prelazione al momento del rinnovo, se il locatore vuole riaffittarlo a terzi. La sublocazione (affittare a terzi) e la cessione del contratto sono consentite solo con consenso del locatore, salvo in caso di cessione d'azienda o affitto d'azienda, dove il contratto segue l'azienda automaticamente. Questi diritti sono inderogabili a favore del conduttore.
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