Il contratto preliminare — comunemente chiamato "compromesso" nel settore immobiliare — è un accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro un contratto definitivo. Non trasferisce ancora la proprietà (o non produce ancora gli effetti definitivi), ma crea obblighi vincolanti. Usato correttamente è uno strumento utile; usato male espone a rischi significativi.
Quando si usa il contratto preliminare
Il preliminare è utile quando le parti vogliono vincolarsi prima che siano pronti tutti gli elementi del contratto definitivo: nel settore immobiliare, si firma il compromesso quando si trova l'accordo sul prezzo ma mancano ancora il mutuo, i controlli urbanistici, o i documenti dell'immobile. In ambito commerciale, si usa quando si vuole riservare una transazione mentre si verificano le condizioni (due diligence, autorizzazioni, finanziamenti). Il preliminare dà certezza a entrambe le parti che l'accordo sarà formalizzato, bloccando l'altra parte da trattative parallele.
Cosa deve contenere
Un contratto preliminare efficace deve includere: l'identificazione precisa delle parti, la descrizione dettagliata dell'oggetto (immobile con dati catastali, azienda con descrizione degli asset, ecc.), il prezzo concordato e le modalità di pagamento, la data entro cui stipulare il contratto definitivo, le condizioni sospensive (es. ottenimento del mutuo, rilascio di permessi), e le clausole sulla caparra. Più il preliminare è preciso, meno spazio c'è per future controversie.
La caparra: confirmatoria vs penitenziale
Nel preliminare si versa quasi sempre una caparra. Esistono due tipi con conseguenze molto diverse. La caparra confirmatoria: se chi l'ha versata non adempie, chi la riceve la trattiene; se chi la riceve non adempie, restituisce il doppio. La caparra penitenziale: permette a entrambe le parti di recedere dal contratto — chi recede perde la caparra o restituisce il doppio, senza ulteriori risarcimenti. Nel compromesso immobiliare di solito si usa la caparra confirmatoria, che permette anche di chiedere l'esecuzione forzata del contratto in aggiunta al risarcimento.
Trascrizione del preliminare immobiliare
Per i contratti preliminari immobiliari, la trascrizione nei registri immobiliari è possibile e fortemente consigliata: protegge l'acquirente da eventuali ipoteche o vincoli che il venditore iscriva sull'immobile dopo la firma del preliminare e prima del rogito. Se il venditore fallisce, la trascrizione del preliminare protegge anche in quella circostanza. La trascrizione richiede la forma di atto notarile o scrittura privata autenticata.
Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale.
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