Si è rotto il rubinetto. Il boiler non funziona. Una finestra non chiude più. Chi paga? La risposta dipende dalla distinzione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, un confine che crea molte controversie tra inquilini e proprietari.
La regola generale del Codice Civile
L'art. 1576 del Codice Civile stabilisce che il locatore è tenuto a mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto. L'art. 1609 precisa che le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore (l'inquilino), quelle più importanti a carico del locatore (il proprietario).
Cosa paga l'inquilino: manutenzione ordinaria
Sono generalmente a carico dell'inquilino:
- Sostituzione di guarnizioni, filtri, piccoli componenti soggetti a usura
- Pulizia e manutenzione regolare di caldaia e boiler (pulizia filtri, disincrostazione)
- Sostituzione di lampadine e fusibili
- Piccole riparazioni di serrature, maniglie, cerniere
- Manutenzione ordinaria di tapparelle e veneziane
- Piccoli interventi di verniciatura o riparazione dovuti all'uso normale
Cosa paga il proprietario: manutenzione straordinaria
Sono a carico del proprietario:
- Sostituzione di impianti (caldaia, boiler, impianto elettrico, idraulico) per obsolescenza o guasto strutturale
- Riparazioni strutturali (muri, tetto, fondamenta)
- Sostituzione di infissi deteriorati non per uso improprio
- Problemi di umidità e infiltrazioni strutturali
- Adeguamento dell'impianto a normative di sicurezza
I casi controversi più frequenti
Caldaia rotta: se è rotta per usura naturale o guasto strutturale, paga il proprietario. Se è rotta per mancata manutenzione ordinaria che spettava all'inquilino (es. filtri non puliti), la situazione si complica. La soluzione pratica: fai fare i controlli periodici previsti e conserva i documenti.
Rubinetti e sanitari: la sostituzione di guarnizioni e piccoli componenti è dell'inquilino. La sostituzione dell'intero rubinetto o di un sanitario rotto per obsolescenza è del proprietario.
Muffa e umidità: se è umidità di condensa (dovuta a insufficiente ventilazione da parte dell'inquilino), è problema dell'inquilino. Se è umidità di risalita o infiltrazione strutturale, paga il proprietario. Distinguerle richiede spesso una perizia tecnica.
Cosa fare quando sorge una controversia
Quando non c'è accordo su chi deve pagare:
- Chiedi un preventivo scritto a un tecnico per capire la natura del guasto
- Comunica per iscritto al proprietario la situazione e la tua posizione
- Se il proprietario non interviene su qualcosa che è chiaramente di sua competenza, puoi procedere autonomamente e richiedere il rimborso (con documentazione della spesa)
Il contratto può derogare
Il contratto di locazione può prevedere una ripartizione diversa da quella legale, spostando alcune responsabilità dall'uno all'altro. Prima di firmare, verifica se ci sono clausole che ampliano gli obblighi di manutenzione a carico dell'inquilino oltre il normale.