Spese condominiali nel contratto di affitto: chi paga cosa
Le spese condominiali sono una delle aree di maggior conflitto tra proprietari e inquilini. Non tutte le spese sono a carico dell'inquilino: la legge distingue tra spese ordinarie e straordinarie, e il contratto può modificare questa ripartizione solo entro certi limiti. Capire cosa si paga e come viene conteggiato può evitare sorprese a fine anno.
La distinzione legale: ordinarie vs. straordinarie
La legge 431/1998 e il Codice civile stabiliscono che le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni sono a carico dell'inquilino (in proporzione alla quota condominiale dell'appartamento affittato), mentre le spese straordinarie (rifacimento tetto, sostituzione ascensore, lavori strutturali) sono a carico del proprietario. Nella pratica, questa distinzione non è sempre netta: il contratto può specificare criteri più precisi. Le delibere condominiali approvate durante la locazione sono generalmente vincolanti anche per l'inquilino se riguardano spese ordinarie.
Come vengono pagate: anticipo e conguaglio
Di solito l'inquilino paga mensilmente un acconto sulle spese condominiali, calcolato sulla base della previsione di spesa dell'anno precedente. A fine anno, l'amministratore di condominio prepara il rendiconto: se le spese effettive sono superiori all'acconto, si deve un conguaglio; se inferiori, il proprietario deve restituire la differenza. Verifica nel contratto: chi ha l'obbligo di comunicare il rendiconto condominiale, entro quali tempi viene fatto il conguaglio, e come si gestisce il caso di delibere straordinarie durante la locazione.
Il riscaldamento centralizzato
Le spese di riscaldamento centralizzato sono tra le più variabili e controverse. Con i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore obbligatori (D.Lgs. 102/2014), ogni unità immobiliare misura il proprio consumo effettivo: chi consuma di più paga di più. Se l'appartamento che affitti non ha ancora installato i contatori di calore, verifica come vengono ripartite le spese (di solito in base ai millesimi). Chiedi anche l'importo medio annuale delle spese di riscaldamento degli ultimi due anni: è un'informazione rilevante per valutare il costo reale dell'affitto.
Cosa verificare nel contratto
Prima di firmare, verifica: se le spese condominiali sono incluse nel canone (tutto compreso) o separate, l'importo dell'acconto mensile previsto, se esistono spese straordinarie già deliberate ma non ancora eseguite (che potrebbero ricadere su di te o aumentare il conguaglio), e se il contratto specifica il diritto di accesso ai rendiconti condominiali. In caso di dubbi sulle spese effettive, puoi chiedere al proprietario copia del rendiconto dell'ultimo anno: è un dato obiettivo che non richiede stime.
← Affitto con FirmaTranquilla
Leggi anche: Guida completa al contratto di affitto | Deposito cauzionale nell'affitto