Chi paga il cambio della caldaia? E la pulizia delle scale condominiali? La tinteggiatura delle pareti alla fine del contratto? La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino è fonte di frequenti incomprensioni. Ecco come funziona.
La distinzione di base: ordinaria vs straordinaria
La regola generale del Codice Civile (art. 1576) è:
- Manutenzione ordinaria: a carico dell'inquilino. Include le piccole riparazioni causate dall'uso normale dell'immobile: sostituzione di lampadine, piccole riparazioni all'impianto idraulico, manutenzione dei serramenti.
- Manutenzione straordinaria: a carico del proprietario. Include le gravi riparazioni strutturali e quelle che non dipendono dall'uso dell'inquilino: sostituzione della caldaia, rifacimento del tetto, riparazione dell'impianto elettrico.
La linea di confine non è sempre netta
In pratica, la distinzione non è sempre chiara. Un guasto alla caldaia dovuto all'età è straordinaria. Un guasto dovuto alla mancata manutenzione annuale (che spetta all'inquilino) può essere ordinaria. Per questo il contratto dovrebbe specificare esplicitamente le responsabilità.
Le spese condominiali
Le spese condominiali ordinarie (pulizia, illuminazione, portineria, manutenzione ordinaria delle parti comuni) sono generalmente a carico dell'inquilino. Le spese straordinarie (rifacimento del tetto, sostituzione dell'ascensore) sono a carico del proprietario.
Il contratto dovrebbe indicare se le spese condominiali sono incluse nel canone o addebitate separatamente, e con quale criterio.
La tinteggiatura a fine contratto
Un punto spesso controverso. La normale usura delle pareti nel corso del contratto non è imputabile all'inquilino — non deve ridipingerle. Se però le pareti presentano danni che vanno oltre la normale usura (buchi, scritte, macchie significative), il costo di ripristino può essere addebitato.
Cosa deve specificare il contratto
Un buon contratto di locazione dovrebbe elencare esplicitamente le spese a carico di ciascuna parte, non limitarsi a rimandare alla "normativa vigente". Più è specifico, meno margine c'è per contestazioni a fine contratto.