Affitto breve sotto i 30 giorni: regole e differenze rispetto al contratto ordinario
Le locazioni brevi — sotto i 30 giorni — sono diventate molto comuni grazie alle piattaforme di home sharing. Ma il regime fiscale e gli obblighi contrattuali sono molto diversi rispetto a un affitto tradizionale. Conoscere le differenze è importante sia per chi affitta che per chi prende in affitto.
Cosa si intende per locazione breve
La locazione breve è definita dall'art. 4 del D.L. 50/2017 come il contratto di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. La distinzione è rilevante: se affitti con continuità e professionalità (anche senza partita IVA formale), le autorità fiscali possono qualificare l'attività come imprenditoriale, con conseguenze fiscali diverse.
Obblighi fiscali del proprietario
Per le locazioni brevi, il proprietario può optare per la cedolare secca al 26% sul reddito (aumentata rispetto al 21% dell'affitto tradizionale, per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2024 oltre il primo immobile). Non è obbligatoria la registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate (che invece è richiesta per contratti superiori a 30 giorni). Le piattaforme come Airbnb sono obbligate a trattenere e versare la cedolare secca per conto del proprietario.
Obblighi di comunicazione e sicurezza
Il proprietario è tenuto a comunicare alle autorità di pubblica sicurezza (Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato) le generalità degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo. In molti comuni sono in vigore regolamenti specifici sulle locazioni brevi: limitazioni al numero di giorni affittabili per anno, obbligo di registrazione presso il comune, CIR (Codice Identificativo di Riferimento) da esporre negli annunci. Verificare le regole locali è fondamentale.
Cosa deve contenere il contratto
Anche per le locazioni brevi è consigliabile avere un contratto scritto, che specifichi: durata esatta del soggiorno, canone e modalità di pagamento, deposito cauzionale e condizioni di restituzione, regole della casa (animali, fumo, ospiti aggiuntivi), e responsabilità per danni. In caso di danni o controversie, avere un contratto scritto — anche breve — è molto più utile di un semplice scambio di messaggi su una piattaforma.
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