Affitto con opzione di acquisto: come funziona e cosa verificare nel contratto
Il rent-to-buy — affitto con opzione di acquisto — è uno strumento che permette di abitare in un immobile pagando un canone mensile, con la possibilità di acquistarlo in futuro a un prezzo concordato oggi. È una formula che può essere vantaggiosa, ma il contratto ha clausole critiche che meritano attenzione prima di firmare.
Come funziona il rent-to-buy
Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione (la definizione giuridica italiana, introdotta dal D.L. 133/2014) prevede che una parte del canone mensile pagato venga imputata come acconto sul prezzo di acquisto. Dopo un periodo definito (tipicamente 3-10 anni), l'affittuario ha il diritto — ma non l'obbligo — di acquistare l'immobile al prezzo fissato nel contratto, deducendo quanto già versato. Il contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.
Le clausole più rischiose
Attenzione a questi punti: se non eserciti l'opzione di acquisto, perdi la parte di canone imputata a prezzo o la recuperi? Cosa succede se il proprietario vende l'immobile a terzi durante il periodo di affitto? (La trascrizione ti protegge, ma solo se fatta correttamente.) Il prezzo di acquisto è fisso o indicizzato? Cosa succede in caso di inadempimento dell'affittuario — perdi tutto il versato? C'è una clausola di recesso e a quali condizioni?
La valutazione del prezzo
Il prezzo di acquisto viene fissato al momento della firma del contratto. Se il mercato immobiliare sale, l'affittuario beneficia del prezzo bloccato. Se scende, si trova a dover acquistare a un prezzo superiore al valore di mercato — con la possibilità di rinunciare all'opzione, ma perdendo la parte di canone imputata. Valutare il prezzo con attenzione rispetto alle quotazioni di mercato è fondamentale prima di firmare.
Aspetti fiscali
La tassazione del rent-to-buy è complessa: la parte del canone imputata a prezzo non è trattata fiscalmente come canone di locazione, ma come acconto sul corrispettivo di vendita. Questo ha implicazioni sull'IVA (se il venditore è un'impresa) e sulle imposte di registro. Un consulente fiscale prima di firmare è quasi sempre necessario per questo tipo di contratto.
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