Contratto di compravendita immobiliare: dall'offerta al rogito
Comprare o vendere un immobile è probabilmente la transazione contrattuale più importante della vita di molte persone. Il processo si articola in più fasi — proposta di acquisto, contratto preliminare (compromesso), e atto definitivo (rogito) — ognuna con le sue clausole, rischi e obblighi. Ecco cosa verificare in ciascuna.
La proposta di acquisto: già vincolante
La proposta di acquisto, una volta accettata dal venditore, è un contratto vincolante. Non è un semplice "manifestare interesse" — è il primo passo che obbliga entrambe le parti. Verifica cosa contiene prima di firmarla: il prezzo, la descrizione dell'immobile, le condizioni (es. "subordinata all'ottenimento del mutuo"), i termini per il preliminare e per il rogito, l'importo dell'assegno allegato (che diventa caparra alla firma). La clausola condizionale per il mutuo è essenziale se non sei in grado di comprare senza finanziamento: senza di essa, se la banca rifiuta il mutuo perdi la caparra.
Il contratto preliminare (compromesso)
Il compromesso è un contratto che obbliga le parti a stipulare il rogito a date condizioni. È diverso dal rogito perché non trasferisce ancora la proprietà. Il compromesso deve contenere: descrizione precisa dell'immobile (con dati catastali), prezzo e modalità di pagamento, data e condizioni del rogito, stato delle ipoteche e dei gravami, conformità urbanistica e catastale, e dichiarazioni del venditore sullo stato dell'immobile. Il compromesso deve essere registrato (entro 20 giorni dalla firma) e, se trascritto, protegge l'acquirente da vendite a terzi o ipoteche successive.
Conformità urbanistica e catastale
Prima del rogito, l'immobile deve essere conforme dal punto di vista urbanistico (le costruzioni e ristrutturazioni devono avere i permessi necessari) e catastale (la planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale dell'immobile). La responsabilità delle difformità è del venditore, che deve dichiararne l'assenza. Chiedi sempre la visura catastale e verifica che la planimetria corrisponda alla realtà. Una difformità scoperta dopo il rogito può essere costosa da regolarizzare.
Il rogito e i controlli finali
Il rogito è l'atto pubblico notarile che trasferisce la proprietà. Prima del rogito: verifica che il venditore abbia titolo per vendere (proprietario o procuratore con procura notarile), che non ci siano ipoteche non previste, che le spese condominiali siano in regola (il condominio può agire contro l'acquirente per debiti del venditore), e che l'immobile sia libero da occupanti. Al rogito, paga solo la parte concordata — non anticipare somme extra rispetto a quanto previsto nel preliminare senza garanzie formali.
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