Subaffitto: serve l'accordo del proprietario e cosa prevede il contratto
Subaffittare parzialmente o totalmente l'appartamento è una pratica diffusa — per coprire i costi durante un'assenza, per affittare una stanza a un coinquilino, o per piattaforme come Airbnb. Ma il subaffitto senza il consenso del proprietario è un inadempimento contrattuale che può portare alla risoluzione del contratto e allo sfratto. Ecco le regole e cosa deve prevedere un accordo di sublocazione regolare.
Quando serve il consenso del proprietario
La Legge 431/1998 prevede che nella locazione residenziale il conduttore non può subaffittare senza il consenso del locatore, salvo diversa pattuizione contrattuale. Nella locazione commerciale la regola è analoga. Il consenso deve essere scritto. Molti contratti contengono già una clausola che vieta espressamente il subaffitto totale e parziale — incluso l'uso di piattaforme di affitto breve come Airbnb. Violarlo è inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto.
Subaffitto parziale: la stanza in più
Affittare una stanza a un coinquilino è tecnicamente un subaffitto parziale — e richiede anch'esso il consenso del proprietario, a meno che il contratto non lo consenta espressamente. In pratica, molti locatori lo tollerano se l'inquilino principale rimane responsabile dell'intero canone. Se intendi cercare un coinquilino, è più sicuro chiedere una clausola di autorizzazione al subaffitto parziale nel contratto originale, piuttosto che procedere senza accordo e rischiare contestazioni.
Il contratto di sublocazione: cosa deve contenere
Se ottieni il consenso del proprietario per il subaffitto, devi stipulare un contratto scritto con il sub-conduttore. Il contratto di sublocazione non può avere durata superiore al contratto principale, non può prevedere un canone superiore a quello pagato al locatore (salvo diverso accordo con il locatore), e deve specificare che il sub-conduttore è consapevole dell'esistenza del contratto principale e dei suoi vincoli. Il sub-conduttore non ha un rapporto diretto con il proprietario: se il contratto principale viene risolto, cessa anche quello di sublocazione.
Airbnb e affitti brevi: regime specifico
L'uso dell'appartamento in affitto su piattaforme di affitti brevi (Airbnb, Booking) per soggiorni inferiori a 30 giorni è soggetto a regole specifiche che variano per comune. Indipendentemente dalle norme locali, il contratto di locazione principale deve esplicitamente consentire questo uso — e molti non lo fanno. Alcuni comuni hanno adottato regolamenti che limitano ulteriormente gli affitti brevi. Prima di utilizzare l'appartamento su piattaforme di questo tipo, leggi il tuo contratto e verifica le norme comunali applicabili.
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