Clausola di prelazione nel contratto di affitto: cos'è e come tutelarsi
Il diritto di prelazione nell'affitto dà all'inquilino la possibilità di acquistare l'immobile prima che venga offerto a terzi, alle stesse condizioni. Nella locazione commerciale è un diritto legale; nella locazione residenziale è una tutela contrattuale. Capire come funziona e come esercitarlo può fare la differenza se il proprietario decide di vendere.
Prelazione legale vs. prelazione convenzionale
Nella locazione commerciale (negozi, uffici, laboratori), il diritto di prelazione in caso di vendita è previsto direttamente dalla Legge 392/1978: il locatore deve notificare al conduttore le condizioni di vendita con offerta in prelazione; il conduttore ha 60 giorni per esercitare il diritto. Se il locatore vende senza rispettare la prelazione, il conduttore può riscattare l'immobile dal terzo acquirente entro 6 mesi dalla trascrizione dell'atto di vendita. Nella locazione residenziale non esiste una prelazione legale: va inserita come clausola contrattuale.
Come inserire la clausola nel contratto residenziale
Se sei un inquilino residenziale e vuoi una prelazione, deve essere esplicitamente inserita nel contratto. La clausola deve specificare: le condizioni di attivazione (solo in caso di vendita? anche in caso di permuta?), il termine per esercitare il diritto (60-90 giorni è standard), le modalità di comunicazione dell'offerta, e se la prelazione è "di preferenza" (alle stesse condizioni offerte a terzi) o "di gradimento" (prezzo fissato diversamente). Una prelazione a condizioni non meglio definite può essere difficile da esercitare.
Come esercitare il diritto di prelazione
Quando il locatore notifica le condizioni di vendita, hai un termine perentorio per rispondere. La risposta deve essere comunicata nella forma prevista dal contratto (o dalla legge per la prelazione commerciale), entro il termine, e deve essere incondizionata — non puoi accettare "salvo finanziamento". Se hai intenzione di esercitare la prelazione, organizzati per tempo: verifica la tua capacità di acquisto, parla con la banca, e assicurati di poter rispettare il termine.
Violazione della prelazione: rimedi
Se il locatore vende a terzi senza rispettare il tuo diritto di prelazione, i rimedi variano: nella locazione commerciale puoi riscattare l'immobile come detto; nella locazione residenziale (con clausola contrattuale) puoi richiedere il risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, ma non necessariamente il riscatto dall'acquirente di buona fede. Documenta sempre le comunicazioni del locatore relative a potenziali vendite — anche le comunicazioni informali possono essere rilevanti.
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